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湾区看珠海，珠海看横琴。

8月18日，横琴新口岸、珠机城轨一期正式开通使用。对于横琴人民来讲，这无疑是个最好的消息。

丨横琴

但，根据合富监测数据，横琴7月住宅均价47618元/平，据搜狐焦点显示，横琴更有项目单价达到6.5万/平，这样的价格区域，你敢买吗？

今天，房姐给你带来有关横琴的最新分析。

横琴区域报告

目录

一、横琴在售项目及产品

二、横琴各盘推货节点及价格

三、刚需及改善客户，如何选择？

四、土地出让情况

五、短期内可兑现配套

六、板块远期规划情况

七、大环境政策利好浅析

横琴在售项目及产品

目前，横琴住宅项目并不多，据房姐不完全统计，在售以及待售的共6个项目。（备注：只统计产权70年的住宅项目）

从整体来看，刚需、改善及土豪型户型均有，可选产品丰富。在交付标准上，只有中冶逸璟公馆、华融琴海湾为毛坯，其他均为精装。

横琴各盘推货价格及节点

目前横琴在售住宅项目不多，大多以商业楼、办公楼为主。

其中住宅项目大多已进入尾货阶段，目前余货较多的为龙光玖龙玺、信德口岸商务中心。

龙光玖龙玺，占地5.1万平，总建筑面积10.7万平，容积率2.1，绿化率35%，共1102户，车位1287，整个小区共12栋组成。

| 龙光玖龙玺

项目目前在售69-150平的二至四房单位，均价5.2万/平，带装修交付。

信德口岸商务中心，已于（8月29日）开盘，首推21-51层住宅产品，均价4万-6万/平之间。

信德口岸商务中心位于横琴口岸旁，项目由信德集团(HKSE 242)打造，涵盖商业、写字楼、品牌酒店、70年产权住宅公寓及高端会所等业态。

| 图源信德口岸商务中心

项目占地面积23834平，建筑面积218760.74平，住宅套数426套，办公468套，自带B2-5楼建面约4.5万平购物中心。

另外，项目已开放样板间，分别为建面约125平、88平、71平、46平四个户型。

刚需及改善客户，如何选择？

刚需购房者：目前，横琴在售新盘不多，对于刚需而言，可以看看100平以下的小户型（包括公寓），选择较多。但与此同时，还是有一定的门槛，售价普遍顶破4万/平。

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，例如：龙光玖龙玺99-105平三房、K2荔枝湾77-84平三房等，总价都在400万以上。

土豪型改善购房者：这类购房者可以看看别墅、复式类产品，选择较多。例如：中冶逸璟公馆复式、K2荔枝湾别墅、龙光玖龙玺140-150平四房等，总价都在500万以上。

土拍出让情况

近年来，横琴土拍主要以商务、商业为主。

据不完全统计，从2013年至今仅出让6幅二类住宅用地，其中最高成交楼面价高达22000元/平+配建20307平，为中冶逸璟公馆项目。

该项目目前在售主力户型为建面约98-141平空中跃墅，毛坯均价53000元/平。

短期内可兑现配套

目前，横琴新口岸、珠机城轨一期已正式开通使用。另外，横琴容闳学校、横琴容闳高级中学、横琴天沐琴台等项目正敲锣打鼓的建设中。

教育板块

教育方面，横琴教育有横琴中心幼儿园、横琴一小、横琴一中首都师范大学横琴新区伯牙小学、横琴容闳学校、横琴容闳高级中学、横琴礼德学校等。

| 区位图

具体位置以实际为主

其中横琴容闳学校、横琴容闳高级中学于2019年6月26日动工建设，预计在2021年9月投入使用。

据了解，两所学校校园总建筑面积约为18万平，是华发容闳学校总校成立以来，在珠海继斗门区容闳学校之后开办的第二所新学校。

将开设小学、初中、高中以及德威高中，可提供2500个学位。

| 项目效果图

商业板块

目前，横琴商业方面，开业的有中央汇、创新方、励骏广场、中冶盛世广场、横琴紫檀文化中心、富力中心、横琴总部大厦等。在建的有横琴万象世界、横琴天沐琴台、东西汇等项目。

横琴万象世界，项目总用地面积约22.3万平，计容建筑面积约145万平。

该项目是集万象世界大道、购物中心及休闲娱乐中心于一体的大型综合体中心项目。

| 横琴万象世界效果图

目前，项目推售建面约30-60平的带装修小面积住宅，均价35000元/平。

商业方面，拥有10万平的购物中心，目前商业还未开业。

据了解，该项目是由华润集团打造、运营。华润拥有万象城、万象汇、万象空间三大商业产品系，在营购物中心达30个。

珠海横琴天沐琴台，以“琴”形外观的多功能地标建筑，被誉为“横琴之心”。项目已于2019年10月动工，预计2022年12月竣工。建成后将是横琴独特的地标性建筑。

| 效果图

该项目集总部办公、会议展示、精品酒店、体验式商业为一体的综合性建筑，项目规划占地68664平方米，总建筑面积约22.78万平方米，建筑高度为69.9米，是珠海横琴综合开发项目最大的分项工程。

| 效果图

项目耗资36亿巨资，精心打造未来横琴自贸片区的景观视觉中心。

东西汇，为横琴大道南的综合体项目，有商办产品及商业配套，首推的D1栋负一至四层为商业，将引进部分澳门品牌。D1栋前的低层建筑为1.5万㎡的免税店，D1栋预计交楼时间为2021年。

| 效果图

交通板块

金海大桥，横跨金湾、横琴两地的金海大桥是珠三角入海口上建设的第一座公铁两用大桥，大桥预计在2021年完工通车，路线全长9.5公里，时速设计在100Km/h。

| 金海大桥

与珠机城际铁路部分共线的金海大桥公路，作为珠海市东西部重要交通干线，未来将连接珠海机场以及港珠澳大桥，也是横琴对外最重要的交通转换枢纽。

| 金海大桥位置图

据南方+8月14日报道，随着最后一车混凝土完成浇筑，珠海金海大桥28号主塔墩承台混凝土浇筑完成。至此，由中铁大桥局承建的珠机城际铁路金海大桥4个主塔墩承台全部完成。

| 图源：南方+

大横琴山隧道，北起彩虹路和香江路之间的中心大道，终至长拦湾，全长约4.9公里。该隧道是横琴新区路网骨架三条快速路和“两横、一纵、一环”主干道中“一纵”中心大道的南延伸段。

| 路线图图源：央广网

大横琴山隧道（一期）工程包括一号隧道和二号隧道，项目于2018年7月动工，目前已全线贯通，预计年底通车。

金琴快线，是珠海市重要南北向快速路，北接金鼎片区，南至横琴新区，全长13.6公里。

| 金琴快线路线图

据珠海交通集团路桥公司金琴快线项目管理处副主任缪利民表示，目前，除了金琴快线共享的路段（香海支线翠屏段）暂时没具备通车条件外，金琴快线项目工程已基本具备通车条件，“如果香海支线翠屏段能在国庆前通车，整个金琴快线就可以实现全线通车。”

板块远期规划情况

珠机城轨，珠机城轨共分两期建设，目前珠机城轨一期于8月18日正式开通运营。

珠机城轨二期于2018年3月正式动工建设，从长隆站到珠海机场站，途径井湾站、鹤洲南站、三灶东站等站点，目前项目已全部动工建设，预计2023年通车使用。

| 路线图

珠海城轨的建成，将与广佛江珠城际铁路（规划中）衔接，在横琴站将与澳门衔接，能够把珠海、澳门、中山、佛山、广州等地连成一体，并且对于珠海人来讲，为居民出行提供了更好的便利。

十字门隧道，项目南起横琴荣粤道，横穿马骝洲水道，北至香洲区会展四路、南湾大道，计划2023年隧道建设完成并通车。

| 十字门隧道

值得一提的是，隧道工程采用明挖法和盾构法施工，其中，盾构段（过马骝洲水道段）长约940米，为上下双层布置，每层均布置有车行道和人行道（兼疏散通道）。

工程共包括隧道、南接线、北接线三部分。其中，南接线总长580米，隧道进出口位于荣粤道与汇通二路交叉口以北；

| 北侧单向出入口

北接线总长1137米，隧道进出口位于会展四路、南湾大道附近，其中隧道进口位于会展四路与南湾大道交叉口以南，隧道出口位于南湾大道和会展一路以西。

| 南侧双向出入口

横琴站，作为未来连接澳门的重要“换乘站”，横琴站是珠机城轨线中最重要的站点。

整个站分为上下两层，上层是旅客候车室，下层供旅客上下车，占地面积有6万平。

| 横琴站
图源：网络

全站预留乘客主出入口12个，加上疏散出入口和风亭共计29个出入口。主出入口将与周边地面建筑地块通过廊道相接，其中部分出入口可直通横琴口岸。

按照规划，横琴站前面还有3个预留接口，预留跟澳门轻轨的接口，未来前往澳门非常方便。

据悉，横琴站也将会成为仅次于深圳福田站的全国第二大城际轨道地下车站。

珠江肇高铁，珠江肇高铁起自横琴(澳门)，经珠海市斗门莲洲镇引入江门站，设计速度350km/h，今年动工，预计2024年建成通车。

广中珠澳高铁，项目全长约204km，初步可知，广中珠澳高铁起于广州北站，经广州接入中山站，经中山三乡、坦洲后接入珠海鹤洲枢纽站。

| 广中珠澳高铁

这条通道将实现多通道环湾轨道联系，串联琶洲、南沙、中山北、横琴等区域，填补广珠城际服务空白。

据了解，广中珠澳高铁项目已全线调整为近期实施项目，建成运营后，广州至珠海间的车程将缩短至30分钟左右。

大环境政策利好浅析

珠海城市新中心：2018年9月18日，横琴新区对外发布《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》。将把一体化区域建设成为珠海城市新中心、粤港澳深度合作新引擎、大湾区城市客厅。

横琴国际休闲旅游岛：4月18日，国家发改委正式公布《横琴国际休闲旅游岛建设方案》，横琴成为继海南和福建平潭之后，国内获批的第三个国际性旅游岛。

| 通知

重点任务包括，助力打造粤港澳世界级旅游大湾区；培育高品质休闲旅游产品体系；创新与国际接轨的休闲旅游市场监管机制；推进休闲旅游配套设施建设；构建“旅游+”产业生态圈；提高旅游对外开放合作水平。

其中，重点任务第四条“推进休闲旅游配套设施建设”中提及，要推动横琴实现与港澳无缝换乘对接。加快建设轨道交通，争取珠海市区至珠海横琴段城际铁路早日建成。

将横琴口岸建成集人流、物流于一体的“大通关”口岸，实现无缝换乘和便利通关。

| 横琴口岸

建成横琴隧道（第三通道），全面建设金海大桥，向西连接珠海机场，打通国际航空网络。探索在大小横琴山建设集观光、交通功能于一体的度假缆车。

依托13环岛绿道、横琴自行车租赁系统，打造与城市旅游服务中心、休闲驿站等公共服务配套设施相契合的岛内绿色交通体系。

琴澳同城：粤港澳大湾区规划纲要明确提到，澳门-珠海强强联合，发挥极点带动作用，深化澳珠合作。政府加大力度推进琴澳同城，两地资源互补，形成合作共赢局面。

| 广佛、深港、珠澳，极点带动发展

各种利好政策落地，横琴发展速度肉眼可见。

然而，楼价高涨，也是不争的事实。如今，已有项目毛坯售价高达5.3万/平，还敢买吗？欢迎留言，一同探讨。